Os 10 principais erros ao fazer uma escritura de imóvel

A aquisição de um imóvel é um momento importante na vida de muitas pessoas. No entanto, o processo de compra e venda envolve diversos detalhes legais que, se negligenciados, podem resultar em problemas futuros.

A escritura do imóvel é um documento fundamental nesse processo, e cometer erros durante sua elaboração pode ter consequências sérias. Esta matéria apresenta os principais equívocos a serem evitados ao fazer uma escritura de imóvel, abordando informações valiosas para compradores e vendedores.

O que é uma escritura de imóvel?

A escritura de imóvel é um documento jurídico essencial que formaliza a transferência de propriedade entre vendedor e comprador. Ela contém informações detalhadas sobre o imóvel, as partes envolvidas e as condições da transação.

Alguns pontos importantes sobre a escritura incluem:

• É lavrada em cartório de notas
• Deve ser assinada pelo vendedor, comprador e testemunhas
• Serve como base para o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis
• Comprova a propriedade do bem

A escritura tem papel fundamental na segurança jurídica da transação imobiliária. Por isso, é crucial evitar erros em sua elaboração.

Diferença entre escritura e registro de imóvel

Muitas pessoas confundem escritura e registro, mas são documentos distintos:

• A escritura formaliza a compra e venda
• O registro transfere efetivamente a propriedade

Após lavrar a escritura, é necessário registrá-la no cartório de registro de imóveis para que a transferência seja concluída. Só então o comprador se torna o proprietário legal do imóvel.

Documentos necessários para a escritura

Para evitar problemas, é fundamental reunir toda a documentação necessária antes de lavrar a escritura. Os principais documentos incluem:

Para o vendedor:

• RG e CPF
• Certidão de casamento ou nascimento
• Comprovante de residência
• Certidão atualizada da matrícula do imóvel

Para o comprador:

• RG e CPF
• Certidão de casamento ou nascimento
• Comprovante de residência
• Comprovante de renda (se for financiamento)

Além disso, são necessárias certidões negativas de débitos do imóvel e dos vendedores. A falta de qualquer documento pode atrasar ou inviabilizar a lavratura da escritura.

Principais erros ao fazer uma escritura de imóvel

Agora que  ficou entendida a importância da escritura, veja os erros mais comuns cometidos durante sua elaboração:

1. Não verificar a documentação do imóvel

Um dos erros mais graves é não conferir minuciosamente a documentação do imóvel. É essencial solicitar e analisar:

• Certidão atualizada da matrícula
• Certidão negativa de ônus reais
• Certidão de quitação de IPTU
• Certidão negativa de débitos condominiais (se for apartamento)

A falta de algum documento ou a existência de pendências pode impedir a lavratura da escritura ou gerar problemas futuros para o comprador.

2. Ignorar a situação fiscal dos vendedores

Outro equívoco frequente é não verificar a situação fiscal dos vendedores. É importante solicitar:

• Certidão negativa de débitos federais
• Certidão negativa de débitos estaduais
• Certidão negativa de débitos trabalhistas

3. Não conferir o estado civil dos envolvidos

O estado civil das partes é fundamental para a validade da escritura. Erros comuns incluem:

• Não mencionar o cônjuge do vendedor
• Não apresentar a outorga do cônjuge, quando necessária
• Informar estado civil incorreto

4. Descrever incorretamente o imóvel

A descrição precisa do imóvel na escritura é fundamental. Erros frequentes são:

• Informar metragem errada
• Omitir benfeitorias ou construções
• Descrever incorretamente confrontações

5. Não mencionar ônus existentes

Omitir ônus ou gravames que recaem sobre o imóvel é um erro grave. É essencial informar na escritura:

• Hipotecas
• Penhoras
• Servidões
• Usufruto

6. Errar no valor da transação

Declarar um valor inferior ao real da transação, prática conhecida como “compra e venda com parte do pagamento por fora”, é ilegal e pode trazer sérias consequências:

• Sonegação fiscal
• Invalidação da escritura
• Problemas em futura revenda do imóvel

7. Não pagar corretamente os impostos

A quitação dos impostos devidos na transação é indispensável. Os principais são:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
• IRPF sobre ganho de capital (para o vendedor)

8. Ignorar cláusulas especiais necessárias

Algumas situações exigem cláusulas especiais na escritura, como:

• Venda ad corpus
• Alienação fiduciária (em caso de financiamento)
• Direito de preferência

9. Não ler atentamente o documento

Muitas pessoas assinam a escritura sem ler cuidadosamente seu conteúdo. É fundamental verificar:

• Dados pessoais das partes
• Descrição do imóvel
• Valor e forma de pagamento
• Cláusulas e condições especiais

10. Dispensar assessoria jurídica

Por fim, um erro comum é não contar com assessoria jurídica especializada. Um advogado pode:

• Analisar a documentação
• Identificar riscos na transação
• Sugerir cláusulas de proteção
• Garantir a legalidade do negócio

Como evitar erros na escritura de imóvel

Para minimizar os riscos de problemas na escritura, algumas medidas são essenciais:

1. Reúna toda a documentação necessária antecipadamente
2. Verifique a situação fiscal e legal do imóvel e dos vendedores
3. Confira cuidadosamente todos os dados na escritura
4. Pague corretamente os impostos devidos
5. Conte com assessoria jurídica especializada
6. Leia atentamente todo o documento antes de assinar

Consequências de erros na escritura

Erros na escritura podem ter consequências sérias, como:

• Impossibilidade de registrar o imóvel
• Nulidade da transação
• Problemas na obtenção de financiamento
• Disputas judiciais
• Prejuízos financeiros

Correção de erros na escritura

Caso sejam identificados erros após a lavratura da escritura, é possível corrigi-los através de:

• Rerratificação da escritura
• Averbação de correção na matrícula do imóvel
• Em casos mais graves, nova escritura